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看完东莞、惠州、广州、中山,我决定留在深圳!

2020-09-14 23:36:01来源:

这几天,深圳地产中介的朋友圈满是鸡血,看看这几张图——

以上文案都离不开两个地方——东莞、惠州,而将这两个地方连系在一起的,是地铁。9月2日,国家交通运输部发布《关于深圳市开展高品质创新型国际航空枢纽建设等交通强国建设试点工作的意见》。

文件的发布意味着,东莞、惠州与深圳的联系将更为密切,这种密切不止是缩短三地间的距离,其中的重大利好最容易在房价上得到体现。这些被称为“临深”的片区,除了东莞、惠州外,还有珠江口对岸的广州南沙、中山等地。很多人会考虑去临深买房,因为价格便宜。而说到临深买房,村长有个朋友W非常有话语权。为了买到满意的房子,别说跑遍深圳各区,临深的东莞、惠州、广州、中山都去看过了。看完之后,朋友丢给我一句话:“看完这些城市的房子,更坚定了我留在深圳的决心。”

惠州、东莞、广州、中山,机会在哪?从粤港澳大湾区这个概念提出开始,话题热度便没有停过,加上香港、澳门,大湾区共11个城市,买房要如何选择?W说,他用了好几个周末的时间从深圳出发,先后去了惠州惠阳—东莞松山湖—广州南沙—中山火炬开发区。将各个区域往来深圳的时间成本、通勤成本,以及未来发展和房价,综合做了评分,方便自己更好的选择。

珠江入海口,连接深圳、东莞、南沙、中山

惠州惠阳

7月15日,“深八条”新政出台,W因为入户时间不够、社保断缴超过三个月而失去了在深购房资格。已经准备买房的W无奈把目光转向了临深城市,他的第一个目标是惠州,毕竟“来了就是惠州人”已经成为每一个买不起深圳房的人的真实写照。新政后的某个周末,W从现在租住的福田岗厦村开车前往惠州惠阳,在去之前他已经做好了攻略,计划去牧云溪谷看看。

岗厦前往牧云溪谷路线岗厦与牧云溪谷距离56.9公里,开车用时1小时17分,这对于很多在深圳郊区居住、中心区上班的人来说,其实并不算什么。如果采用公共交通出行,可能会比较麻烦,需要在岗厦站搭乘地铁1号线——老街站换乘地铁3号线——双龙站换乘公交E25路——坪地百货站换乘公交B738路,全程50公里,用时2小时29分,花费19元。这么计算下来,对于大部分普通工薪阶层来说,通勤成本是很高的,多少有些得不偿失。

目前牧云溪谷在售五期项目,户型为77-98㎡的户型,一房、两房、三房都有,均价为1.9万/㎡,相对于深圳的价格实属友善,180万就可以买下一套。但是W迟疑了,因为买房不止是为了自住,未来还要考虑换房改善,他查了下链家发现,现在链家上面惠阳的二手房有11708套,但在售新房楼盘却只有107个,房源量相较二手房少之又少。

再来说价格,乐有家数据显示惠阳的二手房均价约1.1万/㎡。

牧云溪谷新房与二手房的价格对比也很明显,项目一期二手房价格达到了3.2万/㎡以上,不仅比所在片区新墟的均价高出一倍,比项目五期的新房价格还贵。但有意思的是,牧云溪谷一期在今年1月份有过1套成交后,至今仍没有新的成交数据,当时那套房源的成交价约1.9万/㎡,与项目五期新房的备案价相差无几。

为什么二手房存量那么大?价格还那么高?在W看来,这与惠州的发展规划有关,毕竟大家都知道房地产变化规律就是短期看金融、中期看土地、长期看人口。惠州的经济没有发展起来,迫使惠州在短时间内无法实现大的转变和突破。惠州虽然与深圳结伴为邻,常住人口将近500万,面积也有11599平方公里,把东莞和深圳的面积加起来,还没有惠州一半大。但是这些数据,反而成为惠州房地产市场的弱势,东莞和深圳都是地少人多,所以房价要比惠州高,深圳产业外溢,受益最高的是东莞。东莞临深的塘厦、凤岗、松山湖,房价比东莞市区还要高很多。说到底,人口的流向,其实是影响房地产市场的一个预警信号。看到有房产大V这样评价说:惠州的房子基本都是深圳人在买,几乎没啥二手市场,等地铁14号线等了这么多年,到现在都还没启动,但架不住深圳人喜欢。综上,W给惠州打了个分,3.5分。

东莞松山湖

W的第二个目的地是东莞松山湖,我问他为什么没有去塘厦、凤岗、虎门这些更热门的地方看看?他回答说,因为华为在松山湖,如果未来要置换房子,会方便很多。这一次W没有从福田出发,而是选择在公司楼下开车前往松山湖,这次要看的是松湖碧桂园•天钻。忘了介绍,W在南山高新园上班,一名90后IT程序员。之所以看这个项目,W说是因为在朋友圈里这个项目给他推了大数据广告,他看了推广链接想要再了解一下。

高新园前往松湖碧桂园•天钻路线从高新园开车前往松湖碧桂园•天钻,途经南山、宝安、光明、最后达到东莞,全程49.1公里,用时1小时41分。不过还有另一条路线,不走高速大概需要1小时11分钟。

如果改换公共交通,则需要2小时27分,单程费用大约15元,如果每天往返于两地还是很不方便。再来说松湖碧桂园•天钻这个项目,位于松山湖总部基地旁,距离华为小镇仅1公里,未来即使不住这里出租出去,也不愁找不到租客。

现在松湖碧桂园在卖的主要是95-140㎡的三房四房,带装修,均价3万/㎡,W觉得这个价格也不便宜,抱着看一看的心态还是去了。去了之后才知道,现在最小的户型是98㎡,价格在3.2-3.5万,具体根据楼层来定,一套下来也需要300+万,在深圳好像也能淘到这样价格的房子。项目在松山湖景区里,环境很好,距离地铁大约3公里,自住也很适合,只是目前周边旧改比较多,配套不是很完善,如果从现阶段来看,其实并不是很满意。

另外,W在链家上查了松湖碧桂园的二手房价格,最近的交易是在8月2日,105㎡精装三房成交价350万,单价约3.3万/㎡,跟新房价格差不了太多。W在想是不是因为周边配套不完善所以一二手房差价不是很大,而中介给他的答案是,“现在东莞环境好的小区也是值得这个价格”。

近段时间一直在传“深圳扩容”的事,让东莞在一众临深城市中脱颖而出,我听了W的经历,又查找了近十年来东莞的新房价格情况,看到以下这张图,得出的结论就是:东莞真的一路向上啊!

东莞能做到这一点,深圳功不可没,因为东莞是承接深圳产业转移最多的城市,华为的转移就是最直接的案例。这也是为什么W会选择去松山湖看房的原因,毕竟现在松山湖的房价已经超过东莞城区,成了东莞房价高地,直追光明房价了。

总结来看,有人的地方才会带动经济,经济上来了就会驱使房价上涨,这么明摆着的道理相信大家都能明白。松山湖目前可以说是深圳高科技企业的第二中心,深圳最强大的科技企业都会聚集在那里,未来这里的发展真的不容小觑。不考虑通勤时长的话,W觉得可以给东莞4分,毕竟买房的另一个目前还是为了投资。

广州南沙

第三站,W跟随中介来到了这段时间极其火爆的广州南沙,这个省会城市的远郊最近在朋友圈出现的频率完全不亚于微商广告。跟我聊之前,W给我看了中介给他发的广告——恒大阳光半岛。

他说他以前都不知道南沙这个地方,只是每次去佛山都会经过这里,感觉就是挺普通的一个地方,工厂比较多、房子都不是很高,还挺质朴的。那天W和其他购房者在中介的带领下,一起从福田乘车前往南沙,交通挺方便,可能是运气好,那天虎门大桥并没有堵车,从深圳过去确实只花了一个多小时。

万顷沙前往恒大阳光半岛线路但是,这仅仅只是进入南沙境内这个叫万顷沙的地方,去到这个项目上又花了半个多小时,算下来也是用了两个多小时,这样的通勤时长并不占优势。未来这里与深圳连接的深中通道会成为最主力的交通干线,不过目前还是借助虎门大桥通行。虎门大桥的过路费单程是80元,每天往返就是160元,成本远远高过东莞和惠州,耗时却是差不多的,怎么计算好像都有些吃亏。

再来说价格。目前广州市中心较好的楼盘均价在3万左右,其他的大多在2万多左右,恒大阳光半岛算是中等价位2.3万/㎡,对购房者来说比较友好,总价也才168-228万,在深圳或许还不够首付的钱。价格是很吸引人的,加上又是省会城市,即使是郊区,未来深中通道开通对于当地的升值空间还是很大的。但是,W也向我吐槽了很多——万顷沙还是一个待开发区域,周围不是旧工厂就是香蕉田,环境破破旧旧,分分钟让他有种身处菲律宾老庄园的感觉。我想了想那个画面,emmmm可能这是当地特色?“因为是省会,区位优势当然不在话下,可又因为是远郊,很多产业、教育、医疗无法覆盖到,所有又存在一些让人不确定的考虑。”W这样说到。W的考虑也是很多人的考虑,一个地方要是没有产业支持,就好比动物没有防御外界危险的能力,说不定哪天就被击垮在历史长河中。

前面也提到,南沙大部分地方还是旧工厂和香蕉田,那说明未来一定会重新规划建设。而早在2014年,南沙就计划将打造成千亿级汽车产业集群,从规模看应该是国际型的产业集群,不过从2014年至今再没有更多消息露出,具体走向如何,还是听天由命吧。W给广州的评分是3分,这个分数仅针对南沙。

中山火炬开发区

为了有更多的选择,W还去了中山看房,原本计划着去劲头十足的翠亨新区看看,但出发前他联系的中介却建议他去火炬开发区看看。

中介给的理由是:翠亨新区只是最靠近深中通道,来往深圳方便些,但目前翠亨新区还在开发中,片区内的配套发展五年内都跟不上。如果需要资金周转,那将会很麻烦,还不如选择旁边的火炬开发区,至少片区建设更为成熟。而且中介还说,他的很多同事都选择在火炬开发区买房,虽然不确定真假,但有种“专业人员都在这里买”的意味在里面。W将信将疑地去了火炬开发区,去的时候他还特意去翠亨新区看了下,确实如中介所说,这里还在开发建设当中。2012年,中山市政府提出“五年夯实基础、十年初具规模、二十年成效显现”的发展目标,从现期、中期、长期三方面对翠亨新区进行发展。2020年正是翠亨新区完成“中期目标”的年限,真要等区域内完全建设完成,则需要把时间延长到2030年。

火炬开发区与翠亨新区区位如此看来,短期内特别是一些想依靠房产投资的人们如果选择了翠亨新区,将在很长时间内无法兑现,至少五年内是看不到。W跟据中介的推荐去了火炬开发区的广联•博爵,这个小区今年3月底开的盘,目前在售的户型有71.8㎡、88㎡、108㎡的三房四房,价格倒是实惠,均价1.8万/㎡,首付40万即可,总价最低136万起。但W发现一个问题,特意问了我,是不是需要注意一下。他给我说了三个时间点:这个小区的开盘时间是今年3月20日,但是批地时间是1998年、竣工时间是2015年,时间跨度这么大,是不是有什么隐藏问题?

我上网查询了这个项目的资料,但是并没有太大的收获,唯一可知的就是今年这一次开盘并不是第一次,而是加推,早在2017年就已拿到预售证,至今已开盘过7次。产权使用年限是很多人容易忽略,却又很是重要的一个问题。虽然很多住宅产权到期后可以自动续期,但仍有一些小区不能续签,或者说房屋到了需要进行拆迁、改建的阶段,这不是不会发生。深圳也有这样的案例,比如说福田的深物业金领,土地产权是70年,但这个项目的批地时间却是1991年,快30年了,这也成了它一直卖不完的重要原因。或许中山火炬开发区的广联•博爵也存在这个问题?W还说,去中山看房的过程中有个很深刻的感受,就是那边的房子都“很丑”,不论是建筑物本身,还是户型设计、装修风格,都让人觉得很接地气。不过好在很多都是毛坯交房,在装修设计上可以多花点心思,毕竟自己住的房子还是要“看着顺眼”比较好。

广联•博爵108㎡户型图当然户型不好看只能说明不够优秀,倒不是什么致命缺点。不过W算了下往返深圳-中山的成本,不算不知道,一算吓一跳,比往返深圳-广州南沙还要贵!

单趟的通勤时间是1小时45分,还要计算过路费+汽油费+停车费,一个月下来光是在这方面就得花费6000元以上,这个钱还房贷好像更香吧?W越来越觉得,怎么看怎么算好像都不是很合适,感觉在中山买房子是件“很扯”的事情,考虑过后,W跟中介说:“算了,我还是留在深圳吧。”但他说,如果硬要给中山打分,那就3分吧,多的1分留给深中通道。

如果可以,还是想选深圳世事万物皆有规律,一个城市的发展无非就是人口、经济、政策扶持、土地,W的这次看房经历从他给每个城市的打分就能够看出:他好像并没有选到特别满意的房子。事实也确实是这样——“我看了这么多地方,虽然每个地方只去了一个项目,但都算是当地比较典型、有代表性的项目了。可是说实话,我并没有很满意。价格合适的,环境和配套跟不上;环境好的,又太贵了,你说那样的价格我直接多攒两年钱在深圳买不好吗?何必那么折腾每天挤高峰期呢?”W说到。W说的不无道理,但很多人为什么还是选择临深城市?其实就是以下几点原因——

钱不够。深圳新房的价格大多在10万/㎡上下浮动,龙岗、光明的确实还都在5万左右,但想在深圳中心地带买房,手上没有八位数的存款,谁敢说买就买?

资格不够。深圳以前买房要求的是深户,或者非深户交五年社保即可,7.15新政后,即使是深户,没有交够三年社保都不算,那么一下又刷掉了一拨人。不过这对那些想来深圳炒房的投机者来说,打击可是最大的。

深圳土地不够。“深圳扩容”的话题可说是老生常谈了,每次人们翻出来谈及,都会被注入很多新的内容来加以证实,正好今年是深圳设区四十周年,不少中介都在给人“输入扩容大礼包的思想”。一旦深圳版图扩大,那些被划入深圳范围的区域将享受与深圳同等的待遇,谁不想张开双臂紧紧拥抱呢?

积分不够。很多人买了深圳房子,还有一个很重要的原因就是给小孩上学,很多小孩却因为积分的问题上不了学,毕竟深圳的中考升学率并不高,只有37.50%(数据来源:深圳统计年鉴2019)。周边的广州、东莞、佛山,在教育上也很有优势,而且学校比深圳多很多,一些人考虑到这个问题可能也会转移阵地。

但就像W说的,价格和配套始终不能统一,总也选不到满意的。可能有人要说:“那是因为你看的不够多,所以才说这话!”如果真有人说这种话,那他一定是不了解深圳。

来源:搜狐焦点

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