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深圳金茂府会变魔术的59套房,是退房还是另有隐情?

2020-09-14 23:36:45来源:

(来源:深圳报业地产)

上市公司中报大幕终于落下,中国金茂的数据很抢眼,实现销售、回款的“双千亿”。

仅销售额增幅这一项,就拿下了TOP15房企的第一位。

不过,漂亮的数据并没有赢得资本市场的青睐。

从8月25日发布半年报,中国金茂股价却又开始了新一轮下跌。

答案可能就在金茂的半年报里。

两年难逃“半年报魔咒”

去年8月29日,中国金茂发布2019年中期业绩报告:营收下降33%,净利上涨12.7%。

港股市场对公司业绩增速极其敏感,就在半年报发布次日,中国金茂跌幅高达5.05%。第二天,股价继续下跌4%,股价探低到4.10港元。

今年半年报后,中国金茂股价再度持续走低,9月4日的股价较近期高点回落23%,已经连续两年难逃“半年报魔咒”。

看看更加硬核的数据:

今年上半年,中国金茂实现营业收入约120.97亿元,同比下降18%,主要是由于城市和房地产开发项目以及酒店经营业务收入减少所致。

“城市运营及物业开发”确认了99.2亿元,同比下滑18.5%。其中,“土地开发”38.9亿元,“已竣工物业销售”60.4亿元。

怎么理解?

也就是说,属于“已经交楼的销售收入”只有60.4亿元,这个数据又是同比下滑40.9%。

上半年,中国金茂的合同销售额达到1028.7亿元,同比增长31%,突破了上半年的1000亿元大关。

表面上看,这个数据很漂亮,为半年业绩的首次。

值得注意的是,作为衡量销售额的一个重要指标——销售均价,金茂今年上半年的这一数据是1.88万元/平米,同比下滑14%,这个降幅在TOP30房企中位列第二。

这或许正是中国金茂“以价换量”的结果。

根据每月发布的销售情况公告,今年1至6月,中国金茂单月平均销售价格分别为1.82万元/平米、1.23万元/平米、1.65万元/平米、1.86万元/平米、1.67万元/平米、2.23万元/平米。

二月份的均价为18个月以来的新低,仅六月份的销售均价超过2万元/平米大关。

而2019年1至6月期间,有五个月销售均价在2万元以上,仅一个月均价低于2万。

中国金茂2019年上半年销售均价为2.2万元/平米,2019年度全年销售均价为2.15万元/平米。

放弃了高价,换来了销售额的增长。但与此同时,中国金茂也失去了销售均价第一的宝座。

去年这个时候,中国金茂以2.19万元/平米的平均售价,成为TOP30房企销售均价最高的房企。

而今年上半年,中国金茂的销售均价迅速跌至TOP30房企第六位,前面是融信、招商蛇口、绿城、金地、远洋。

2月底,中国金茂曾一次性拿出2000套房源,打85折,定向用于抗疫人员购买。

那个一贯以"高能级城市、高端精品、高均价"的"三高打法"驰骋地产江湖的金茂,在现实面前也开始打折跑量。

变魔术的59套房源

根据公告,今年上半年,中国金茂的利润主要来自长沙,上海,北京和青岛的几个项目。

奇怪吗?没深圳什么事?

长达131页的半年报中,确实没有找到深圳龙华金茂府的身影。

在几份疑似“官宣”的稿子里,加塞了一个数据:

今年上半年,金茂府系产品代表深圳龙华金茂府热销35.9亿

按照深圳市住建局官网公布的数据,截止到9月4日,龙华金茂府的销售套数为239套。

去年11月底,龙华金茂府开盘,销量一度是个谜。

有的说卖了42套,有的说卖了161套。

直到12月初,龙华金茂府在地下室停车场列出了这么一张销控表——

上面这份千呼万唤始出来的销控表,也仅仅列出了1栋B座、2栋AB座、3栋AB座的销售情况。

这242套房源中,卖掉的数量是150套。

这张应景的销控表,在很大程度上是回应外界对开盘去化率的质疑。

不过,随着时间推移,这张表更多的问题浮出水面。

经仔细核对,发现至少有59套房源在销控表上显示已经“售出”,但是在住建局官网上(截至2020年9月4日)却是“未售”状态。

这59套房源分别是:

这份销控表出现在去年12月初,也就是说,经过了漫长的9个月,这59套房源奇迹般地从“售出”变为“未售”。

奇怪的是,销控表上走量很快的2栋B座02户型,在住建局的官网上,大面积显示“未售”状态。

在龙华金茂府当时宣称的“售出150房源”中,59套占比近四成。如此大比例的“被退房”,显然说不过去。

难道是比蜗牛还要慢的备案速度,还是另有隐情?

0.7亿/套的豪宅卖给谁

贵为“宇宙中心”,龙华最贵的房子,会贵到什么程度?

是的,龙华金茂府有三套顶楼单位510平米,售价约0.7亿元!

不过目前这三套房子仍是待字闺中。

能买得起0.7亿元的房子,身家最起码要十位数吧。住香蜜湖、深圳湾不香吗,为什么要挤到刚需、白领扎堆的龙华?

作为普通人无法理解十位数身家的富豪,究竟是怎样的一种生活方式。倒是买菜经常光顾的农批一位菜农一语点破了:

一根稻草,跟白菜捆在一起,那它就是白菜的价格;跟大闸蟹捆在一起,那它就是大闸蟹的价格。

妥妥的圈层营销啊!

富豪的圈子,刚需挤不进来;刚需的圈子,富豪也不愿意进去。

道不同不相为谋。圈子不同,就不必硬融。

龙华金茂府最致命的错误,就在于在刚需的地方,硬生生地营造富豪的圈层,甚至是顶豪的圈层。

前阵子热播的《三十而已》曝光了上海富婆圈朋友圈鄙视链。其实,你的圈子也在嫌你穷。

金茂花了大把大把银子引进的华东师大在这里开一所附属学校,姑且不论若干年后这所千里之外的名校能否在深圳开枝散叶(其实,之前这类失败案例一大把),倒是周边刚需楼盘的业主集体“高潮”了。

而龙华金茂府业主的孩子,大比例以后是要上私立贵族学校的。

所以,这所来自上海的名校,对业主们是加分项还是减分项,尚不得而知。

不过,地铁、户型倒是减分项。龙华金茂府三面临路,旁边地铁站带来的高人流量降低了豪宅必需的低调品性。

虽然长在刚需地段,但是龙华金茂府一开始就屏蔽掉了刚需,主打大户型。但是,除了185平米的户型带保姆间外,其他都不带,连248平米的大户型都没有,完全不考虑土豪们有请保姆的需要?

金茂府既然挑破了龙华房价天花板,未来还有很长一段路要走。更何况,中国金茂下半年的财报,还要指望它贡献白花花的银子呢!

问题是,刚需搭六个梯子都够不着;富豪也不一定看得上,费劲到这里“翻牌子”。

那么,这0.7亿/套的豪宅,究竟要卖给谁呢?

来源:搜狐焦点

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