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深圳楼市现状:投资买新房,刚需买二手,韭菜买公寓

2020-08-04 13:39:26来源:三叔说房

以下为“ 三叔说房” 微信公众号粉丝提问精选

提问:三叔你好,深圳公寓目前具有投资价值吗?这里并不是说高端公寓

回答:你好。昨晚分析过了。机会不大。停止公寓审批,虽利好,但供应量大。停止公寓审批后,更多供地用于住宅,跟未来住宅没法比。刚需不建议买,如果资金充裕,没地方去,买个一套两套的放着也行,但不要抱太大期望。

三叔你好!很多人推荐坂田,实地看房,看上嘉御山,在坂田相对还可以。您能否分析下坂田未来的发展,以及这个盘的优劣势。谢谢三叔。

回答:你好。简单说下吧。

坂田定位:龙岗西的核心,目前龙岗GDP排到全区第三,超过福田,仅次于南山。

需求:承接南山、福田、罗湖等刚需外溢,随着坂银通道开通,12分钟到达福田。

交通:未来地铁十号线与五号线交汇,链接四大核心区。深大、深惠两大城际综合枢纽在建,半小时直达福田、南山、前海、机场、龙华、平湖、龙岗中心城、坪山,一小时直达惠州大亚湾、大鹏、惠州城区与机场。另五和大道、坂雪岗大道、贝尔路全线升级。

教育:深实验扩建、省实验落户

商业:大族云峰底商、佳兆业城市广场、天安云谷均在建设

我们知道,一个板块和片区从规划、概念、建设到发展成熟整个过程中,越早进入则收益越大,成熟期的价值已经达到最大化,再进入可能连汤都喝不到,所以坂田当下处于建设中,值得入手。

嘉御山各方面都不错,可以考虑,其他选择可参考内部分享。

提问:您好,我老婆名下两套深房,现在计划马上真LH,等3年后,我就有一个6成的按揭名额。问题:3年后房价会不会又涨一波了?担心到时候上车太晚了,计划总是赶不上变化。

回答:估计行情扛不到三年,就会再次启动了,你们如果才刚准备LH,要等满三年恐怕会有点点慢;如果担心踏空,其实策略上应该在此期间卖出一套深房,然后你等行情启动时买第二套深房,或者择机入手优质房子;时机和策略的选择,是一门大学问,具体参考内部分享。

提问:你好,我在深圳有一房一贷,准备三年后把该房子卖了换套大的,我老婆深圳无房,在四川有两套,是不是我老婆在外地的房不算,只要我俩三年后在深圳没有房子,我置换时就是可以贷5成?

回答:3年后你们卖完深圳房子之后,家庭的状态是:男方深户+3年社保,有记录,女方户籍未知,有记录,如果是的话,按照现在的规则看,你们是可以操作成五成首期,买在你名下的。

三叔你好,在深圳做小生意有270,年龄快40 年入30-40 明年12月才有深圳房票,中山世宝广场有一套房是全款 现也没拿到证 ,听说是烂尾楼了,有几个问题 想听你的意见。

1 一直想在西安或东莞买铺面 但为什么你不推荐铺面的原因?

2 明年的房票现要不要先在留仙居买个小产权,还是等房票?

3 世宝广场的房子怎么办 ?谢谢你

回答:你好。中山的机会不大,都是凑某个区域的规划噱头来一波而已。

1、一直不建议铺面,一铺养三代的时代已经过去了。能买到的铺面,极大概率都不怎么样,好铺现金奶牛没人卖的。影响铺面估值的因素很多宏观方面:商业综合体变革,电商、外卖平台技术变迁;微观方面:沿街外铺还是社区内铺,铺面楼层差,未来新建商业体量分流,社区出入路线规划变更,社区人口消费能力,社区投资客多寡决定的入住率。铺面价值是客流量×客单价×周转频次,铺面租金由很多变量因素决定,不可确定性比起住宅大太多,一个变量改变就可能让铺面空关两年,特别此次疫、情,有多少铺面投资者租也租不出,卖也卖不掉。再看看核心商圈铺子租金涨幅的变更,衣饰品店的关张,暗合铺面一手市场走弱。铺面交易的高额税费,让不少人望而却步,没有交易二手铺面潜力缓慢。同时50%的抵押率导致铺面不是很好的信贷容器,也不是优秀的资产。之前说租售比6%以上可以入。能做到真实租金5-6%的铺面凤毛麟角,你还真不一定买得到。最重要的是:铺面的未来需求端不确定性要远远大于住宅和优质写字楼。本金能收回多少,存在非常大的变数。

2、自住可以买,投资不建议。小产权涨幅非常弱,不能按揭,投资价值非常低。

3、寻找世宝广场的业主们,加入业主群,集体讨论解决。

提问:三叔回复真快!接上条:正因为觉得罗湖不是投资好标的,所以问问您有什么思路建议~~

回答:投资要往有增量的地方去:土地价值的增量、购买力的增量、需求的增量。

提问:三叔,家门口已经有一条地铁线了,目前正在建设另一条地铁线。你觉得双地铁口这个因素,比起单地铁口,对房价有多大利好?

回答:通常远郊地块的地铁从无到有,是20-30%的价值提升,从单线变换乘站,也是取决于拉通了哪些片区,如果是纵向通往核心区的,价值就比较大,可能会有15-30%的价值提升。以上都是预估,没有确数。

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