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频繁出售资产背后:负债超2000亿,央企华侨城转型阵痛资金链承压

2018-11-14 10:36:55来源:

近期市场对华侨城的关注集中于两点:一面频繁“壮士断腕”“卖卖卖”出售资产,一面大肆集中力量扩张文旅项目。

近两年,公司通过增资扩股方式入股云南世博、云南文投,将眼光瞄准云南省全域旅游业务开发。日前,华侨城云南集团、云南世博集团、云南文投集团三家企业与云南省各州市县政府、国内各大型企业集体签约60余个项目,涉及签约金额逾千亿元;并在无锡、衡阳等地签约文旅、度假项目,总投资数百亿元;华侨城亦拟云南丽江等地收购一批文创公司。

华侨城还在大肆拿地,2018年半年报显示,今年上半年华侨城已通过市场竞拍、合作拍地、股权收购等多种方式在济南章丘、天津、杭州、成都、重庆、顺德、太原等地拿下多个优质土地资源,其中不乏文旅项目用地。

华侨城文旅项目布局国内50个城市,大型项目数量达30余个,每个项目投资总额均超百亿,近两年文旅项目投资总额超万亿元。

华侨城地产与文旅正在上演“冰火两重天”,在文旅项目大跃进的同时,地产项目也正在被疯狂甩卖。

10月份以来,华侨城陆续出售旗下多家公司股权,项目大都位于一二线城市,获得现金流上百亿元。这也引发了外界对华侨城行军落子的进一步猜想。

10月10日,出售成都安仁华侨城仁里文化旅游开发有限公司100%股权;

10月11日,出售成都地润置业发展有限公司51%股权;

10月15日,出售成都天府华侨城湖滨商业管理有限公司51%股权;

10月16日,出售海南华侨实业有限公司100%股权及债权、泰州华侨城有限公司部分资产;

10月19日,出售上海华合房地产开发有限公司50%股权及债权,10月29日,成都华侨城盈创实业有限公司80%股权;

11月6日,出售深圳华侨城消防安装工程有限公司100%股权;

华侨城冰与火之歌是否意味着地产业务的收缩与文旅项目的扩张?不可置否的是,大肆在文旅项目上跑马圈地,砸重金挥向重资产业务,无疑给华侨城带来了沉重资金负担。

小债查看其2018年评级报告发现,华侨城接待游客人数、收入连续三年下降,文旅项目的盈利能力也值得进一步探讨。

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而多方综合融资显然也不能充分补给“万亿文旅大计”,而文旅地产因投资规模大、周期长、地域差异等因素,能否顺利获得回报也是未知数。

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资金链承压

加速布局文旅项目令华侨城资金链承压,背负上了沉重的债务负担。

华侨城主要财务问题集中于公司债务规模和经营性现金流问题上。

截止三季度,华侨城总资产2737.41亿元,负债总额2035.47亿元,资产负债率创新高,达74%。另外,负债增长速度较快,相比2017年末负债1519.87亿,总负债增长了约40%。如此负债增速已令不少市场人士觉察到“异常”。

很大程度上,公司近两年负债规模增长主要来自短长期借款和外部票据、债券融资规模增加所致。华侨城目前存续债券10只,规模260亿元。

截止三季度华侨城的负债总额高达2035.47亿元,其中包括短期借款规模157.25亿元,长期借款747.64亿元,应付债券129.65亿元。即便扣除预收账款403.88亿元,华侨城负债总规模依然高达1631.59亿元。

华侨城超2000亿的负债在排在上市房企前十位,再反观华侨城的销售业绩,截止三季度,华侨城销售总额210.2亿元,位居易居克而瑞销售排行榜78位。

华侨城经营活动现金流缺口进一步扩大,截止3季度这一数字为206.89亿元,是去年年末的近3倍。公司现金余额387.4亿元,另外,存货规模较大,对资金形成一定的占用。

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华侨城转身

华侨城官网显示,华侨城集团是国务院国资委直接管理的大型央企,1985年诞生于深圳。控股华侨城A、康佳集团、华侨城亚洲、云南旅游(002059,股吧)、天视文化等多家上市公司,资产规模超3000亿元,连续6年雄踞全球主题公园集团四强,领跑亚洲。同时,华侨城还是全国文化企业30强,华侨城打造了欢乐谷连锁主题公园、锦绣中华、世界之窗等知名的文旅品牌,在我国文化产业中占据重要位置。

截止2018年三季度,华侨城集团总资产4120.72亿元,总负债2913.87亿元。据华侨城提供的国资报告指出,当前华侨城的效益水平位列央企前20位,收入和利润增速位列央企前10名。

地产寒冬中,有人猜测华侨城如同数个已经感受到寒意的房企被迫回流现金调整节奏,也有人分析称华侨城是不惜负债高企主动艰难向文化强企转型。

华侨城棋局几何?

一直以来,华侨城的大策略即可概括为旅游+地产的反哺模式。华侨城更是国资委最早认定的以房地产为主业16家央企之一。

而如今,在央企国资策略安排上,可以肯定的一点是,华侨城发展定位已然与地产渐行渐远。

新一轮央企混改也印证了华侨城去地产的大方向,在2018年初华侨城混改任务中,二级以下企业全面混改,制定了“文化+旅游+城镇化”和“旅游+互联网+金融”的发展新策略。

主营业务也由住宅房地产开发转向文旅综合地产项目,盘踞区域也由一二线城市下沉到三四线城市。说到底,和诸多进军文旅的地产公司一样,华侨城也在抢占国内尚未定型的文旅地产资源。

而伴随着华侨城地产收缩、进军文旅的转变,则是眼下华侨城艰难的转型与改革。

11月5日,华侨城集团25亿中期票据正式发行,利率4.98%,获得一片艳羡。华侨城高管胡梅林曾直言:经过改革开放这么多年,其实中国不差钱,差好项目。现在金融体系已经很发达,只要你的项目能挣钱,也能够循环起来,资金不是问题。

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