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“动态价格指导”后,豪宅向前冲!刚需盘继续打折……

时间:2022-02-12 22:22:16 来源:腾讯 深圳 新闻

2022年,楼市悄然发生改变。

前两天,广州住建局回应限价放松:各个楼盘备案价都会根据周边楼盘情况进行通盘考虑,并实施动态价格指导,不会专门设置一个红线。

换言之,价格指导还是有的,但是楼盘的备案价可进行动态调整,给予了价格变化的灵活性。

这对市场会产生怎样的影响呢?

豪宅撕开“高价裂口”

多盘备案价一路高歌猛进

从去年末,市场上就陆续传出楼盘备案价趋松的声音。

海珠、天河、荔湾等区域限价上调3%、南沙横沥限价上调5%...等消息层出不穷。

前几天,汇景台备案价高达14-15万/平的价格传出,引起市场关注。

不仅是汇景台,其他一直“放鸽子”的豪宅项目也纷纷开始出击。

比如天河牛奶厂某豪宅也将在2月开盘,项目吹风12.5-14万/平;

图源微信聊天截图

琶洲南TOD项目传出超高吹风价,约10-15万/平;

春江水暖鸭先知,这一轮广州楼市的“鸭”,肯定就是各大豪宅项目。

而住建局“实施动态价格指导”的回应,除了对豪宅备案价产生影响之外,刚需盘的反响又如何?

我们先来看看,这两天广州市场的变化。

部分刚需盘不涨价,还打折

市场情绪滞后,楼市出现窗口期

按照大家的常识,当下的市场肯定是一片吹涨。

但事实上,涨价开始了吗?

关于这个问题,楼市君调查完之后,认为要从两个方面来说。

第一方面,如果从现在在售的项目来说,楼市君还没听到哪个项目大肆宣传“因为限价松动,要涨价了”。

反而还在朋友圈,看到约有10个刚需项目趁着元宵佳节,继续用“豪礼”、“一口价单位”、“打折”这样的优惠政策吸引购房者。

图源:朋友圈宣传截图

第二方面,部分将申请预售证的项目,准备涨价了。

据知情人透露,黄埔某热盘价格会上调,但还没出具体价格,大概会去到5.5万/平。

有涨价、有不涨,为何刚需市场的声音为什么没有统一,这其实说明了两个问题。

其一:去化压力大,开发商“不愿意”涨价。

在去年4月,为了稳房价,才有了备案价管理政策。

当前的房地产市场,库存去化周期持续上升,去化压力在加大,另一方面房企的资金问题并没有根本解决,有去化压力的项目可能还会以价换量。

截至1月,除了越秀、天河、黄埔,广州各区库存去化周期都在半年以上,加上今年广州新房供应可能会达到11万套,一手市场竞争较大。

各区库存及消化周期,图源:广州中原研究发展部

但是这个“不愿意”,仅仅是暂时的,并且多为非市中心项目。

其二:市场情绪有天然的滞后性,其积极性还没有完全传达到购房者、甚至开发商身上。

正如一个从事楼市多年的中介表示:往往政策一出来,购房者的观望情绪更加浓厚,因为他不知道该怎么办了,当政策发酵一段时间后,他们才会入手。

这个“涨与不涨之间的发酵期”就是楼市的窗口期,是买家入手的好时机。

如果等到大家都反应过来,那些趁着元宵节打折的楼盘,可能口径都会改成“元宵过后,上调3%”。

加上,从元旦到现在,已经有数个很有诚意的金融政策连续出台:

五年期 LPR 在时隔 20 个月之后首次下调

收并购贷款不计入房企的三道红线

保障性租赁住房贷款不计入银行的两道红线

商品房预售资金监管办法出台释放出更多的资金灵活性

从以往调控期看,当有金融等利好政策不断出台,就是楼市入手的较好时机,因为一波上涨的行情就要来了。

2022年:改善盘更具竞争力

刚需盘赶紧“出逃”

既然时机已到,楼市君再讲讲2022年该如何选房。

答案就是:核心地段的改善型住宅。

今年,可是广州改善型住宅大年,天河、海珠、荔湾将持续有高价项目诞生,选择更多、对市场的冲击力度更大。

广州小蛮腰 广州楼市发布摄

再者,从宏观的角度来看,房地产的居民住房良性循环机制正在加快建立。

从2021年12月的政治局会议,到中央经济工作会议,2022年是保障性住房大年已经是板上钉钉的事情。

其中,广州十四五期间预计供应60万套,占新增住房供应总量的 45.8%,这还只是保障性租赁住房的数据,还不包含共有产权房的供应。

在大量的保障性住房入市后,一些刚需小户型将基本不再具备市场竞争力。

所以,2022年这一波行情,不仅是核心地段改善盘的升值时机,也是一些刚需盘的出逃时机。

最后,对于这次的“动态价格指导”,大家怎么看?

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